中央政府的投鼠忌器，恰好正中地方政府下怀。因为除了房地产对地方经济发展有着举足轻重的作用外，更重要的是房地产业还是地方政府的"衣食父母".按照现行的"分税制"，税收中的大头即增值税的75%，印花税的94%、利息税的100%都上缴了中央财政，而随经济增长也相应增长较快的所得税也被划为中央和地方共享税种（分成比例年年在变，2001年中央和地方的分成比例为5：5，2003年变为6：4），且地方所得比例不断降低。在收入不断受到挤压的情况下，即使是南方一些经济较为发达的地区也深切感受到亟需拓展收入来源。恰在此时，不断上升的地价为地方政府提供了宝贵的替代性收入来源。令其喜不自胜的是，这种土地转让收益居然可以名正言顺地归为预算外收入而基本不受中央节制：其绝大部分甚至完全可以不与中央分享；使用也较正规财政收入自由和不透明。正是在这种背景下，地方政府纷纷开始"经营城市"、建立并"完善""土地储备制度"以及土地出让的"招标、投标和拍卖制度".这种行为的结果是，地价不断走高，土地转让收入占地方政府收入的比重也不断增加。表2提供的数据清楚地显示了这一点。1997年全国房地产企业土地购置费用为247.6亿元，占地方财政收入的5.60%，占地方政府预算外收入的9.24%.到2000年，房地产企业的土地购置费用占地方财政收入的比重已经超过了10%，占预算外收入的比重也已超过了20%.此后，房地产企业的土地购置费用的增长速度进一步加快。到2003年，房地产企业的土地购置费用占到地方财政收入的比重已经高达20.87%，占预算外收入的比重更是接近50%.2004年房地产企业的土地购置费用占地方财政的比重进一步上升到了21.65%.

　　土地出让价格的节节攀升，自然使得商业银行把土地作为炙手可热的贷款抵押物。这样就又为地方政府开拓了新的资金来源。他们通过土地储备机构把征来的土地抵押给银行来获取大量贷款。有关资料显示，有些城市60%-70%的城建资金是政府通过土地抵押贷款获得的。地价越是上涨，其获得贷款就越容易、数额也越大、通过土地拍卖归还贷款也就越容易。这种现象的广泛存在，正是最近五部委联手行动规范商业银行各类"打捆信贷"（银行与地方政府签署的支持地方建设的贷款）的主要原因。

　　土地出让价格的不断攀升，必然会在成本加成机制的作用下，推动房地产价格的不断上涨。有意思的是，这还会再次使地方政府从中受益，因为房产交易中的许多税费都是以房产的交易总金额为基数计算的。房价越高，在人们买涨不卖跌的心理下，人们的购买反倒越踊跃，地方财政从中汲取的税费也就越多。更有意思的是，这种税费中绝大部分（依贷款比例而定）具有"提前征收"色彩，即地方政府实际上已经将银行贷款的一部分转化为眼下的税收落袋为安了。

　　三、结束语

　　房地产价格的上涨对地方政府几乎是有百利而无一害，而房价的任何下挫都将减少地方政府收入。正因为如此，所有地方政府都努力对中央的调控政策采取障眼法，瞒天过海。本来中央政府就投鼠忌器，出拳时有所保留，现在再加上地方政府"太极推手"的推挡，拳到之时，力量已经损耗大半。如此一来，房地产调控政策的效果就可想而知了。至此，中央政府虽屡次出拳，房价依然继续上涨就不足为怪了。

　　至于未来的房地产价格走势，从根本上说还得看各级政府的意志，而这中间中央政府的意志又是最为关键的。因为只要中央政府重新界定土地出让金和房地产交易税费的中央-地方分享比例，或者甚至将其完全收归中央，就可对地方政府推动房价上涨起到釜底抽薪的效果。面对高额土地出让金的诱惑，本文认为中央政府在不久的将来即可能推出此类举措，更何况当前的高房价已让其师出有名了。当然，"房地产的大起大落（当然应该主要是指大落），对谁（当然除了购房者）都不是好事情。"上海市某位领导的讲话已经精辟地道出了中央和地方政府对房地产的真实心态。因此，指望中央政府在短期内就下猛药、出重拳显然是不现实的。目前的种种迹象显示：中央政府还没有作好承担房价下跌后果（银行坏账增加，经济可能很快陷入通货紧缩）的准备。其目前更有可能采取的办法是：在稳定房价的同时减少国内银行对房地产的贷款，并为银行争取一定的缓冲时间（以发展房地产贷款的资产证券化、Reits 等）以便其收回贷款；与此同时，鼓励外资以自主资金入场接盘（在外资不断增大介入国内房地产力度且被民间广泛视为近期房地产过热罪魁祸首之一的微妙关头，一位央行官员最近竟然明确宣示：外资流入不是国内房地产过热的主因；同时承认其对国内资金起到了替代作用），以此达到既促进经济增长，同时又避免国内银行积累坏账的双重效果。

　　来源：《领导之友》2006年第4期

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